Dự án Agora City Thủ Thừa được quảng bá là một khu đô thị hiện đại, có vị trí chiến lược, tiềm năng tăng trưởng cao và hưởng lợi từ sự phát triển công nghiệp tại Long An. Dưới đây là phân tích chi tiết về tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ sản phẩm của dự án.

1. Vị trí và hạ tầng giao thông: Chưa thực sự thuận lợi

Agora City tọa lạc tại huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An, trên mặt tiền ĐT818, gần Quốc lộ 1A và cao tốc TP.HCM – Trung Lương. Đây là tuyến giao thông quan trọng kết nối các tỉnh miền Tây với TP.HCM, nhưng thực tế vị trí này vẫn tồn tại nhiều hạn chế.

a. Khoảng cách xa trung tâm TP.HCM, chưa có phương tiện giao thông công cộng thuận tiện

Dự án cách trung tâm TP.HCM khoảng 45km, thời gian di chuyển 50 – 75 phút, tùy vào tình trạng giao thông.
Hiện tại chưa có tuyến metro, xe buýt nhanh (BRT) hoặc tuyến xe khách cố định kết nối trực tiếp Thủ Thừa với TP.HCM.
So với Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc – những huyện giáp ranh TP.HCM với khoảng cách chỉ từ 10 – 30km, Thủ Thừa kém lợi thế hơn hẳn về khả năng kết nối và thu hút dân cư.

b. Cao tốc TP.HCM – Trung Lương kẹt xe thường xuyên

Tuyến Cao tốc TP.HCM – Trung Lương là tuyến đường quan trọng kết nối miền Tây với TP.HCM, nhưng thường xuyên bị tắc nghẽn, đặc biệt vào cuối tuần và dịp lễ.
Hiện nay, cao tốc này đã miễn phí thu phí BOT, làm lượng xe lưu thông tăng vọt, dẫn đến tình trạng quá tải và ùn tắc kéo dài.
Việc này làm mất lợi thế về thời gian di chuyển, khiến Thủ Thừa kém hấp dẫn hơn so với các khu vực khác có giao thông thuận lợi hơn.

c. Hạ tầng nội khu dự án chưa đồng bộ

Hiện tại, dự án mới chỉ hoàn thành một số tuyến đường nội khu, còn nhiều hạ tầng phụ trợ chưa được xây dựng hoàn chỉnh.
Chưa có hệ thống điện, nước, viễn thông đồng bộ, khiến khách hàng e ngại khi cân nhắc xuống tiền mua nhà.
Xung quanh khu vực chưa có khu dân cư đông đúc, chưa hình thành cộng đồng sinh sống thực sự, dẫn đến cảm giác hoang vắng, chưa đủ sức hút để khách hàng ở thực lựa chọn.

🔎 Hệ quả:
✔ Vị trí không phải quá tệ, nhưng so với các khu vực khác của Long An, Thủ Thừa chưa có lợi thế mạnh để cạnh tranh.
✔ Hạ tầng giao thông chưa hoàn chỉnh, kết nối với TP.HCM còn nhiều bất cập, làm giảm sự hấp dẫn của dự án.

2. Tiến độ xây dựng tiện ích bằng không, chưa tạo niềm tin cho khách hàng

Một trong những lý do quan trọng khiến dự án Agora City bán chậm chính là tiến độ xây dựng tiện ích không.

a. Dự án có nhà mẫu nhưng chưa có tiện ích thực tế

Chủ đầu tư đã xây dựng nhà mẫu để khách hàng tham quan, nhưng hạ tầng xung quanh vẫn còn trống rỗng.
Tất cả các tiện ích như trung tâm thương mại, công viên, trường học, bệnh viện… chỉ nằm trên bản vẽ, chưa có dấu hiệu triển khai thực tế.
Khách hàng đến tham quan chỉ thấy nhà mẫu và những con đường nội khu, xung quanh vẫn là đất trống, chưa có gì đảm bảo khu vực này sẽ trở thành khu đô thị sầm uất trong tương lai gần.

b. Nếu khách hàng về đây sinh sống ngay, họ sẽ không có bất kỳ tiện ích nào

Không có siêu thị, chợ gần kề, cư dân phải di chuyển xa để mua sắm nhu yếu phẩm.
Không có trường học, nếu có con nhỏ thì phải đưa đi học ở khu vực khác, gây bất tiện lớn.
Không có bệnh viện, trạm y tế đủ tiêu chuẩn, phải di chuyển xa nếu có vấn đề sức khỏe.

🔎 Hệ quả:
✔ Người mua để ở thực sự sẽ không dám xuống tiền vì xung quanh không có tiện ích gì để sử dụng ngay.
✔ Nhà đầu tư e ngại vì không rõ bao lâu nữa dự án mới hoàn thiện đầy đủ tiện ích để có thể bán lại với giá cao hơn.

3. Chính sách bán hàng chưa tối ưu, gây cản trở việc ra quyết định mua

Chính sách bán hàng của dự án hiện tại chưa đủ sức hút để thuyết phục khách hàng xuống tiền ngay.

a. Chính sách chiết khấu chưa đủ hấp dẫn

Chiết khấu thanh toán nhanh chỉ 10 – 12%, thấp hơn so với các dự án khác (15 – 18% nếu thanh toán 95%).
Chưa có chính sách cam kết thuê lại rõ ràng, chỉ áp dụng cho một số sản phẩm, trong khi nhiều nhà đầu tư mong muốn có dòng tiền ngay sau khi mua.

b. Tiến độ thanh toán quá nhanh, nhà đầu tư dễ bị “ngộp” tài chính

Chủ đầu tư yêu cầu khách hàng thanh toán từ 30 – 70% ngay khi ký hợp đồng, điều này gây áp lực lớn về tài chính.
Hỗ trợ vay ngân hàng nhưng ân hạn gốc và lãi chỉ trong 12 tháng, không đủ dài để nhà đầu tư xoay vòng vốn hoặc chờ tăng giá.
Không có phương án thanh toán giãn cách hợp lý như nhiều dự án khác hỗ trợ thanh toán trong 36 tháng, giúp giảm áp lực tài chính cho khách hàng.

🔎 Hệ quả:
✔ Khách hàng đầu tư lướt sóng không có nhiều lựa chọn tài chính linh hoạt, khó tham gia.
✔ Nhà đầu tư dài hạn cũng e ngại vì tiến độ thanh toán quá nhanh, trong khi hạ tầng chưa hoàn thiện.

4. Giá bán cao so với mặt bằng giá đất khu vực, khó cạnh tranh

Mức giá bán của dự án Agora City đang cao hơn đáng kể so với giá đất xung quanh, làm giảm sức hút đối với khách hàng.

a. So sánh giá bán giữa dự án và đất nền khu vực

Mức giá đất tại dự án:
- Đất nền: 16 – 21 triệu đồng/m².
- Nhà phố, biệt thự: 28 – 33 triệu đồng/m².
Giá đất lẻ bên ngoài dự án thấp hơn đáng kể:
- Thị trấn Thủ Thừa: 9 – 26 triệu đồng/m² (vị trí trung tâm, tiềm năng cao hơn).
- Xã Nhị Thành: 2 – 13,67 triệu đồng/m².
- Xã Tân Thành: 2,16 – 3,55 triệu đồng/m².

b. Giá bán dự án cao nhưng giá trị thực tế chưa tương xứng

Dự án định vị phân khúc cao cấp hơn nhưng chưa có hạ tầng và tiện ích đủ mạnh để chứng minh giá trị.
Người dân có xu hướng mua đất lẻ bên ngoài với giá thấp hơn để tự xây nhà, tiết kiệm chi phí.
Nhà đầu tư cũng e ngại vì mức giá hiện tại không có lợi thế rõ ràng để tạo biên lợi nhuận trong tương lai.

🔎 Hệ quả:
✔ Khách hàng sẽ cân nhắc mua đất thổ cư lẻ với giá rẻ hơn thay vì chọn dự án.
✔ Dự án khó hấp dẫn nhà đầu tư lướt sóng vì chưa có nhiều yếu tố tăng giá nhanh.

5. Đội ngũ kinh doanh yếu, thiếu khả năng chốt khách

a. Nhân viên kinh doanh chưa đủ chuyên nghiệp

Nhân viên tư vấn chưa được đào tạo bài bản về cách chốt khách, xử lý từ chối.
Đội ngũ sales inhouse nên không tạo được sự sôi động của thị trường.
Không có chiến lược tiếp cận đúng nhóm khách hàng mục tiêu.
Không tận dụng được các kênh marketing cá nhân để tăng doanh số.

b. Thiếu hệ thống bán hàng F1 mạnh

Dự án không có đội nhóm môi giới hùng hậu, chủ yếu phụ thuộc vào sàn thứ cấp.
Không có đội ngũ bán hàng nội bộ mạnh, dẫn đến tỷ lệ chốt thấp.
Khách hàng tiềm năng đến tham quan nhưng không có sự thuyết phục đủ mạnh để khiến họ xuống tiền ngay.

🔎 Hệ quả:
✔ Tỷ lệ chốt đơn thấp, khách hàng dễ bỏ qua và tìm dự án khác có đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp hơn.
✔ Mất khách vào tay các dự án có hệ thống bán hàng tốt hơn.

6. Chủ đầu tư chưa chú trọng truyền thông và marketing

a. Dự án chưa được quảng bá đủ mạnh để tạo sức hút

Không có chiến dịch truyền thông lớn trên các kênh bất động sản.
Chưa tận dụng KOLs, chuyên gia bất động sản để quảng bá rộng rãi.
Thông tin về dự án trên các nền tảng số còn hạn chế, không tạo được hiệu ứng lan tỏa.

b. CĐT không chú trọng Digital Marketing, chưa khai thác hết tiềm năng khách hàng

Chủ đầu tư không chú trọng các kênh quảng cáo online nhằm khai thác tiềm năng của khách hàng mới.
Các hoạt động quảng cáo Google Ads, Facebook Ads mạnh để tiếp cận khách hàng mục tiêu không được rót nhiều kinh phí.
Ít video review thực tế để khách hàng cảm nhận rõ về dự án.

🔎 Hệ quả:
✔ Khách hàng không biết đến dự án hoặc không cảm thấy đủ hấp dẫn để tìm hiểu sâu hơn.
✔ So với các dự án khác có chiến lược marketing mạnh, Agora City bị lép vế.

7. Dân số thấp, thu nhập bình quân chưa đủ mạnh để hấp thụ dự án

a. Mật độ dân số thấp, chưa hình thành khu dân cư sôi động

Mật độ dân số của Thủ Thừa chỉ ~334 người/km², thấp hơn mức trung bình của tỉnh Long An (~500 người/km²).
Dân cư sống rải rác, chưa có sự tập trung lớn để tạo thị trường tiêu dùng mạnh mẽ.
Khu vực chưa hình thành cộng đồng dân cư đông đúc, chưa đủ sức hút để khách hàng chọn làm nơi sinh sống.

b. Thu nhập bình quân còn hạn chế, khó hấp thụ bất động sản cao cấp

Công nhân khu công nghiệp: 6 – 10 triệu đồng/tháng.
Chuyên gia cao cấp (số lượng ít): 30 triệu đồng/tháng trở lên.

🔎 Hệ quả:
✔ Lao động phổ thông không đủ tài chính để mua nhà tại dự án.
✔ Lượng chuyên gia và người có thu nhập cao không nhiều, chưa tạo ra đủ nguồn cầu cho phân khúc nhà phố, biệt thự.

8. Rủi ro bị sáp nhập hành chính trong tương lai

Theo Nghị quyết số 1211/2016/UBTVQH13, tiêu chuẩn đơn vị hành chính cấp huyện tại Đồng bằng sông Cửu Long như sau:

Diện tích tối thiểu: 850 km² (Thủ Thừa chỉ có 299 km², chỉ đạt 35% tiêu chuẩn).
Dân số tối thiểu: 150.000 người (Thủ Thừa chỉ có 100.000 người, đạt 67% tiêu chuẩn).

⏩ Điều này đặt ra một rủi ro lớn:
✔ Nếu Việt Nam tái cấu trúc đơn vị hành chính, Thủ Thừa có thể bị sáp nhập với huyện khác (như TP.Tân An hoặc Bến Lức).
✔ Bất động sản tại đây có thể gặp rủi ro về quy hoạch, ảnh hưởng đến tâm lý người mua và nhà đầu tư.

9. Địa chất yếu và khí hậu khắc nghiệt làm tăng chi phí xây dựng

Đất phèn chua, dễ ăn mòn:
- Đất tại Thủ Thừa có độ pH thấp, chứa ion kim loại, dễ làm giảm tuổi thọ công trình.
- Cần xử lý đất nền, tăng chi phí xây dựng, từ đó đẩy giá bán lên cao.
Nguy cơ ngập úng cao:
- Địa hình thấp, hệ thống kênh rạch dày đặc.
- Lượng mưa trung bình 1.532mm/năm, dễ gây ngập cục bộ.
- Cần làm hệ thống thoát nước và nâng nền cao, làm chi phí hạ tầng tăng lên.

🔎 Kết luận: Chi phí cải tạo đất và chống ngập cao → Giá thành dự án tăng → Giảm tính cạnh tranh.

Khi Sếp Không Có Chính Kiến: Quản Trị Theo Tư Duy Trọc Phú và Cái Giá Phải Trả

TỔNG KẾT: VÌ SAO DỰ ÁN AGORA CITY BÁN CHẬM?

📉 Các yếu tố chính gây khó khăn cho việc bán hàng:

Vị trí chưa thuận lợi, hạ tầng giao thông chưa đồng bộ.
Tiến độ xây dựng tiện ích bằng không, khách hàng không có gì để tin tưởng.
Chính sách bán hàng chưa tối ưu, tiến độ thanh toán gây áp lực tài chính.
Giá bán cao hơn giá đất khu vực, khó cạnh tranh.
Đội ngũ kinh doanh yếu, thiếu khả năng chốt khách.
Chủ đầu tư chưa chú trọng truyền thông, marketing kém.
Dân số thấp, chưa đủ đông để tạo nhu cầu thực.
Thu nhập bình quân của người dân chưa cao, khó hấp thụ bất động sản giá cao.
Rủi ro bị sáp nhập huyện khác, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.

GIẢI PHÁP ĐỂ CẢI THIỆN TÌNH HÌNH

🎯 1. Cải thiện chính sách bán hàng:

Tăng chiết khấu lên mức hấp dẫn hơn (15 – 18% nếu thanh toán nhanh).
Kéo dài thời gian thanh toán để giảm áp lực tài chính cho khách hàng.

🎯 2. Đẩy mạnh xây dựng tiện ích để tạo niềm tin:

Xây dựng một số tiện ích cơ bản như công viên, siêu thị mini trước để tăng sức hút.

🎯 3. Tăng cường truyền thông và marketing:

Đầu tư mạnh vào quảng cáo Facebook, Google, TikTok để thu hút khách hàng.
Hợp tác với các chuyên gia, KOLs bất động sản để tạo hiệu ứng truyền thông.

🎯 4. Đào tạo lại đội ngũ kinh doanh:

Tổ chức training chuyên sâu về kỹ năng chốt khách, xử lý từ chối.
Tuyển thêm các môi giới mạnh từ thị trường để tăng khả năng bán hàng.

⏩ Nếu không có chiến lược điều chỉnh phù hợp, tốc độ bán hàng của Agora City sẽ tiếp tục chậm trong thời gian tới. 🚀

Post Views: 52

Agora City Thủ Thừa Long An- Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh