Là Digital chạy nhiều dự án chứ không inhouse cố định, mình chia sẻ lại góc nhìn khách quan giúp các sếp đỡ rối khi ngân sách ngày càng khó kiểm soát mà khách lại không ra đơn.
1. Marketing giỏi chỉ là 50% – Phải kết hợp Sales
Chạy Ads tốt mà Sales không chốt được thì cũng phí. Và ngược lại, Sale giỏi mà không có đầu vào thì đuối. Nên cần kết hợp: mỗi bên chuyên môn một việc, phối hợp mới ra đơn đều được.
2. Giai đoạn 2021–nay: Thị trường đã thay đổi
Trước 2020 chạy 10 triệu FB hay GG là có khách. Nay thì:
- Xây thương hiệu là nền tảng
- Tập trung chăm khách thân
- Làm nội dung bài bản
- Ads hiệu quả khi có nền nội dung tốt
Có những dự án mình từng chạy ra đơn ngay như Bcons, Sycamore, Grand Park,… Nhưng xác suất không cao, các sếp đừng FOMO rồi dồn tiền 1 lượt rồi chán nản khi không ra đơn.
3. Chọn kênh Marketing tiết kiệm và hiệu quả
A. Xây thương hiệu (Cá nhân + Doanh nghiệp)
Không thể thiếu trong giai đoạn hiện nay. Hiệu quả Ads cao hơn, dễ viral, tăng trust.
- Ví dụ: “Phương Nhà Phố Khang Điền”, “ABC Realty”
- Ưu tiên làm video dọc 9:16 (TikTok, YouTube Shorts, Facebook Reels)
- Nội dung chú trọng vào USP, trải nghiệm, góc quay phong phú
- SEO: tiêu đề, từ khóa, hashtag, nội dung phải chuẩn chỉnh
B. Các kênh khác
Google Ads / SEO: Cần nguồn lực, kỹ thuật và ngân sách lớn. Đã khó dùng kiểu “thả đại vẫn có lead” như xưa.
Zalo Ads: Hiệu quả thấp, máy học còn yếu, ngân sách cạn nhanh.
TikTok: Tốt để xây thương hiệu nhưng Ads chưa thực sự ổn định.
C. Facebook Ads – Vẫn là kênh chốt chính
Chi phí cao hơn trước 5–10 lần, nhưng target đúng + nội dung tốt thì vẫn có khách.
Chiến lược nên đi:
- Ưu tiên Video Ads: 9:16, thời lượng 2–3 phút, góc quay đa dạng
- 5–10 giây đầu: Phải nêu rõ USP, không vòng vo
- Caption: Ngắn, rõ ràng, tránh quá nhiều emoji hoặc font cầu kỳ
4. Nội dung Ads và kịch bản tuyến bài
Hiểu khách – Làm nội dung đúng:
- Mua để ở: Cảm xúc – tổ ấm, vị trí tiện
- Tích sản: Pháp lý, lâu dài
- Dòng tiền: Khai thác cho thuê, số liệu cụ thể
- Tăng giá: Phân tích hạ tầng, chính sách
Phải có tuyến bài cụ thể đi theo từng nhóm này
5. Tài nguyên và Setup Ads
- Nếu không có BM xác minh: dùng nick cá nhân sạch + fanpage mới
- Mỗi page/tài khoản sẽ target ra tệp khác nhau
- Tránh dùng lại nick từng vi phạm hoặc BM đã bị giới hạn
6. Target như thế nào?
- Target rộng: Vì bất kỳ ai cũng có thể là khách hàng
- Lọc qua nội dung: Đưa giá trị sản phẩm ngay tiêu đề, ví dụ “Căn hộ trung tâm từ 8 tỷ”
- Target vị trí: Dùng định vị ads + ghi rõ tên khu vực trong caption
7. Seeding – Đừng bỏ qua
- Dùng nick thật bình luận hỏi đáp, khen/chê tự nhiên, phản biện để tăng tin tưởng
- Gợi ý nội dung dạng Q&A phổ biến liên quan đến pháp lý, tiến độ, chủ đầu tư
8. Làm sao để tăng giao dịch?
- Tăng khách mới (Ads – Branding)
- Chăm sóc khách tốt hơn (CRM, telesale, remarketing)
- Bán thêm sản phẩm khác cho khách cũ
- Đẩy sản phẩm có giá trị cao hơn
- Chọn sản phẩm dễ bán, pháp lý rõ, vị trí tốt
Kết quả thực tế
Trung bình với sản phẩm trung bình khoảng 3 tỷ, chi phí marketing ~20 triệu/giao dịch. Với sản phẩm cao cấp 5–10 tỷ thì ~30 triệu/giao dịch.
🎯 Bài học rút ra
Marketing BĐS không còn là chuyện chạy Ads ra khách như xưa. Muốn hiệu quả phải đi đường dài, làm thương hiệu, hiểu người mua, tối ưu nội dung.
Chúc các sếp tỉnh táo và chọn đúng chiến lược!